2过半企业加强销售回款
3家房企历年经营性现金流均为负
从2021年上半年60家房企的经营性现金流来看，大多数企业都加大了销售回款的力度，有35家房企（占比约58%）的经营性现金流净额同比发生了增长且为净流入状态，其中同比增长最多的为碧桂园、绿地、首开三家企业，分别同比增加了265、245、176亿元。有20家房企（占比约34%）的经营性现金流为净流出状态，其中保利发展为净流出248亿元，为经营性现金流净流出最多的房企。有30%房企的经营性现金流表现不及去年同期，如万科、禹洲、建业等等。
从历年来看，自2018年起的三年半中，60家房企中有3家企业的经营性现金流历年均为净流出状态，有17家房企的经营性现金流历年均为净流入状态。此外从经营性的现金流总和来看，有20家房企的现金流历年总和为净流出状态。
3积极还债型房企扩容至35%
融资驱动型仍占40%
将经营性与投资性现金流净额的总和作为房企日常经营的现金流情况，并将其与融资性现金流净额进行比较，可以将房企分为四类。
第一类房企经营+投资性现金流净额大于0，且融资性现金流净额大于0，这类房企持有相比以往更多现金，归类为财务改善型。2021年上半年以华发股份为典型案例，期内经营与投资性现金流净额总和为净流入34亿元，同时融资性现金流净额为净流入125亿元，2021年上半年持有现金达592亿元，较年初增长36%。
第二类房企经营+投资性现金流净额大于0，但融资性现金流净额小于0，这类房企为积极还债型。2021上半年有35%的房企为积极还债型，其中典型如绿地控股，2021上半年融资性现金流净额为净流出370亿元，主要由于期内偿还债务支付现金高达815亿元，同比增长37%。预计在三条红线等新规下，积极还债型房企的数量占比在未来仍有望继续扩容。
第三类房企经营+投资性现金流净额小于0，但融资性现金流净额大于0，仍为融资驱动型。2021年上半年，仍有40%的房企为融资驱动型，占较大比重。未来这类房企更应注意不要超融、过融，或在维持现有债务规模的基础上，加快销售回款，注意现金流的健康。
此外第四类房企，经营+投资性现金流净额，及融资性现金流净额均小于0，在当前环境下为风险警惕型，2021年上半年该类型房企占比达18%，这类企业未来应注意自身投拓力度及财务健康。
4部分房企经营思维仍未转变
下半年要关注销售回款
具体来看，融资驱动型房企，其中29%的房企过去四年历年经营及投资性现金流净额总和均为净流出，这表示仍有部分房企的经营策略未有发生明显变化，依然采用融资推动规模的方式进行拓张。如时代中国，2017至2020年的经营及投资性现金流净额总和分别为净流出151、76、135及64亿元。这主要由于时代中国有一定比例的旧改业务，需要一定资金沉淀，类似的企业还包括有合景泰富。
此外还需要警惕的是，2021年上半年的融资驱动型房企中，有58%的企业其融资性现金流无法完全覆盖经营及投资性现金流支出。下半年，这类企业应更加重视销售回款，做好现金流管理，以减轻企业的财务压力。
整体来看，三条红线下，房企有息负债规模增长受限甚至出现减少，行业融资依赖度将逐步降低，未来房企将更加重视周转效率，提高对销售回款的重视程度，将项目运营管理流程进一步标准化和精细化。同时，对于地块的选择，要对现金流回正周期和相关利润率提出更严格的要求。
本文转自:克而瑞地产研究
转发本文至朋友圈，免费领取《企业纳税筹划完全手册》1份，为企业做出合理的财务规划，实现企业价值最大化。
2021企业税务战略规划与价值创造专题课程通知
郑州 10月22-23日（2天）
报名咨询：010-80574763 佟军老师
■ 培训对象
各企业的负责人董事长、总裁、总经理、高管、税务总监、财务总监、 投资总监、资金经理、办税员、财务部、会计师与税务师事务所等从业人员。
■ 课程背景
商业模式不断创新，税收政策日新月异，税收问题层出不穷，税务风险无处不在。税务规划是纳税人在资本运营和经营活动中，基于税法的规定和纳税遵从。以统筹兼顾为原则，采取科学的方法设计合理的交易结构，以实现税负最优化，整体利益最大化的决策过程。税务规划不是为了少缴税，而是避免多缴税。税务规划的目标不是税负最低，而是价值最大化。
研究税务风险管理旨在源头防范，治标治本。通过本讲座的学习，可以帮助学员了解企业税收风险的成因，掌握税收风险管理的内容、方法、流程，以及税收风险管理各个环节应注意的具体事项和操作要点，进一步提高企业税收风险管理的质量和效率。
本公司将于10月22日-23日在郑州举办《2021企业税务战略规划与价值创造》课程，特邀知名税务专家高金平教授作主题演讲。诚邀您参加！
■ 主讲专家
高金平教授：国家税务总局税务干部学院教授，兼任上海交通大学税务研究所所长，中国社科院研究生院学术导师，国内多家知名商学院EMBA课程教授，在知名学术期刊发表论文百余篇，精熟税法，业界誉称“中国税法活辞典”。专著：《企业所得税法与企业会计准则差异分析》《特殊行业与特定业务的税务与会计》《资产重组的会计与税务问题》《国内税法与税收协定的衔接》《税收疑难案例分析》《企业 全生命周期的税务管理实务》等20余部。
■ 授课提纲
第一节：企业集团税务风险管理模式与实践
一、企业税务风险防范机制
二、大企业税务风险管理模式
1、税务风险管理三个环节
2、税务风险管理方法
3、税务风险管理体系架构
4、税务管理职责范围
第二节：税务策划的原理、方法与案例分析
一、税务规划的概念与意义
二、税务规划的原理与方法
三、税务规划的环节与程序
四、税务规划典型案例分析
第三节：投融资与并购重组税务规划
一、企业战略与集团组织架构设计案例分析
二、股权架构设计税收问题与案例分析
三、资产重组方案设计税收问题与案例分析
四、股权转让税收问题与案例分析
1、主体税负比较
⑴ 居民企业、居民个人
⑵ 非居民企业、非居民个人
⑶ 合伙企业、个人独资企业、个体工商户
2、直接转让与间接转让税负比较
3、代持股收益及代持股归位税收问题
4、股权转让合同交易对价条款规范问题
五、合伙企业投资收益税收问题与案例分析
1、股息所得
2、股权转让所得
3、嵌套架构税收问题
六、公司合并税收问题与案例分析
1、增值税政策与税务处理
2、企业所得税及个人所得税政策与税务处理
3、土地增值税政策与税务处理
七、公司分立税收问题与案例分析
1、增值税政策与税务处理
2、企业所得税及个人所得税政策与税务处理
3、土地增值税政策与税务处理
八、债务重组税收问题与案例分析
1、债务重组的一般性税务处理
2、债务重组的特殊性税务处理
九、股权并购增资与收购的税收问题与案例分析
1、增资与收购的利弊分析
2、并购税收尽调操作要点
3、换股方式并购的税收问题
4、股权并购税收扣缴问题
十、资本公积及留存收益送转股税收问题与案例分析
1、留存收益增资的企业所得税及个人所得税问题
2、资本公积转增资本的个人所得税问题
十一、减资与公司回购税收问题与案例分析
1、撤减资的股东税收问题
2、撤减资的企业税收问题
十二、股权并购对赌条款税收问题与案例
1、股权并购涉及或有对价的常见情形
2、或有对价的会计与税务问题
3、股权并购对赌条款操作要点
十三、跨境股权交易税收问题与方案设计
1、境外直接转让境内的所得税问题
2、境外转让境外间接转让境内的所得税问题
3、境内转让境外的所得税问题
十四、融资与资金管控税收问题与案例分析
1、融资方式与融资渠道的融资成本和融资风险分析
2、融资方式对增值税的影响分析
3、融资方式对企业所得税、土地增值税影响分析
4、明股实债融资方式的税务处理
十五、股权激励税务问题与案例分析
1、非上市公司股权激励的税务问题
2、上市公司股权激励的税收问题
⑴ 股票期权（股权期权）
⑵ 股权奖励
⑶ 限制性股票
⑷ 股票增值权
十六、股改上市税收问题与案例分析
1、股份制改造过程中的税收问题
2、实际控制人股权架构的设计
十七、限售股转让税收问题与案例分析
1、限售股转让增值税问题
2、限售股转让的个人所得税问题
十八、新三板股东税收问题与案例分析
1、股息红利差别化税收待遇问题
2、原始股转让与非原始股转让税收待遇问题
十九、委托代持股收益及代持股归位税收问题与案例分析
1、代持股股息所得纳税义务及支付问题
2、代持股转让纳税义务及支付问题
3、代持股归位的纳税义务问题
二十、境外注册中资控股企业税收问题与案例分析
1、境外注册中资控股企业纳税义务问题
2、境外注册中资控股企业的认定及应用
二一、非居民企业间接转让境内股权税收问题与案例分析
1、合理商业目的的认定要素
2、安全港规则
3、次安全港规则
4、负面清单
二二、受控外国企业税收问题与案例分析
1、受控外国企业反避税规则的主要内容
2、受控外国企业避税风险的防范策略
二三、非居民纳税人享受税收协定待遇问题与案例分析
1、非居民企业来源于境内所得的一般协定待遇
2、非居民企业纳税人享受税收协定待遇管理办法
二四、破产重整与清算注销税收问题与案例分析
1、破产清算与破产重整的区别与联系
2、债务重组收益的税收问题
3、清算企业的税收问题
4、清算企业的股东税收问题
第四节：商业模式设计税务规划案例
一、商业模式与纳税关系分析
1、商业模式决定纳税义务
2、税收工具在商业模式设计中的应用
二、商业模式设计的相关要素
三、商业模式设计的基本思路
四、商业模式设计的一般规律
1、业务流程和交易结构的设计与创新
2、组织架构与股权结构的安排与重组
五、商业模式创新与税务规划
第五节：税务稽查风险防范
一、证据的理解与定性
二、税法的理解与适用
三、涉税争议协调思路
第六节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。
■ 咨询热线
010-80574763 佟军老师
手机/微信：13681007031